疫情与LPR双重刺激之下,池州购房者到底能赚到什么?
2020-03-10 09:32:04 分类: 池州楼市 来源: 池州楼市 708 阅读

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春节至今,楼市因疫情遇冷,导致一线售楼处几乎都延迟数周开工,即使是现在客流量也仍不如同期。


所幸的是,“救市”的脚步声已经响起。


首先是2020开年央行的“大红包”——降准


中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,此次降准是全面降准,体现了逆周期调节,释放长期资金约8000多亿元,有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源,降低金融机构支持实体经济的资金成本。


之后2月20日,央行再一次为购房者降息,一年期LPR利率下调10个基点,报4.05%,上次为4.15%。五年期LPR利率下调5个基点,报4.75%,上次为4.80%。1年期和5年期以上两个品种分别下调10BP与5BP。


如果你觉得以上的文字太深奥难懂,那你只需要理解——LPR作为贷款基础利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成,所以LPR下调对房贷的影响颇大,是好事

值得一提的是,尽管这次五年期LPR比去年下调幅度小,但并不影响之后的长久利好。


一年期LPR主要用于实体经济企业,比如受到疫情冲击的小微企业贷款,为他们降低融资成本;而五年期LPR主要用于房贷。对购房者而言,银行贷款利率是有实质性的小幅降低。


我们综合比较了一下近20年来的房贷利率数据,从图表中我们显然可以看出,在的购房者享受到的利率,在过去的20-30年里都是最低的。

这意味着什么,相信大家都能不言而喻。


今年的疫情突然爆发,导致房地产行业无法立即做出反应,客户流失导致现金流承压,无法进行线下拓客和开盘活动,资金回笼压力也巨大。


新房成交数据方面,同比去年2月的新房成交,今年2月只有去年的成交数量的零头,新房供应量直接从2千降至为0。

二手房方面,因为疫情延迟开工,中介无法正常带户看房,成交也较为困难。


于是,为了让金主们买房,向来高冷的各地房企们也对购房者开展“挥泪大甩卖”模式,7.5折卖房、线上销售、无理由退房等等.....


就比如说,这段时间微博开屏都被恒大房产75折卖房霸占了,恒大全国在售楼盘住宅(含公寓及写字楼),可享75折优惠;开启线上卖房模式。


虽然实际点进去还是有些水分,但至少可以看得出,在房企低姿态的面前,购房者们终于拥有了可以讨价还价的资本。


故而,趁着降息、折扣、房企们的花式卖房的时候,想要在池州买房的朋友们,可以大胆问下自己一直关注的楼盘,有没有折扣。因为购房者的购房需求并不会因为疫情而消失,却可以趁此挑一个最好的机会买到合适的价格,这才是聪明的购房者能够赚到的最大优惠。


那么,对于已经购房的池州朋友们,又能赚到什么呢?


首先,我们要先解释一下,如果把存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12 月发布的相应期限 LPR 的差值”。


由于2019年12月发布的相应期限LPR为4.8%,假设原购房合同约定利率为5年期以上贷款基准利率上浮20%,即5.88%,则加点为108个基点;同理,如原执行贷款利率为5年期以上贷款基准利率9折(4.41%),则加点为-39个基点。


举个例子,【假设贷款余额100万、贷款期限20年,若未来LPR平均下行20bp,月还款额可以减少110元,总还款额可以减少2.6万元。若LPR平均下行40bp,月还款额可以减少213元,总还款额可以减少5.1万元。】


看起来似乎是非常好的事情,但是——


央行也要求了:“定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。”


这也就是说一旦你更改了还贷利率,那就没有回头路可退。对于保守者而言,房贷是30年的事情,谁能保证30年内利率一定比现在低呢?

   

于是大家肯定会问,那你说到底是跟着浮动利率赚还是固定利率赚呢?

 

首先,不管你选择固定利率,还是LPR为基础的浮动利率,不管未来LPR如何变化,你的房贷利息不一定比现在少多少。一方面银行不会吃亏,另一方面,房贷利率除了要参考LPR,还得看房地产金融政策。

 

第二,如果你选择LPR浮动利率,则你未来的房贷利率取决于未来5年期LPR的变化。不可否认的是,从中长期看,中国的LPR目前仍然有很大的下降空间,这是趋势。这意味着,个人如果选择浮动利率的方式,房贷利息会比现在少。


第三,选择浮动利率的风险在于未来有没有通胀的可能。如果一旦通胀,LPR必然上升,带动房贷利率上升。


 那么,如果你当时贷款,是在基准利率基础上打折,比如7折,选择固定利率较好,因为已经很合适啦。当然,如果是上浮的利率,让你觉得压力有点大,为了省少点利息。加上,预计在没有通胀的情况下,LPR会大概率下行,选择LPR的浮动利率会比较赚。


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